📚 경매 공부 – 헷갈렸던 경매 용어 정리 노트

경매 공부를 시작하면서 느낀 건, 예상보다 '용어'가 정말 어렵다는 것이었습니다.

특히 처음 보는 전문 용어들은 이해하는 데 시간이 걸렸고,

같은 단어라도 상황에 따라 의미가 달라지는 경우가 많았어요.

그래서 오늘은 제가 직접 경매 공부를 하면서 헷갈렸던 용어들을 정리해보려 합니다.

이 글이 경매를 시작하는 분들에게도 작은 도움이 되기를 바랍니다.

 

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📌 1. 근저당권 – 대출을 위한 담보 설정

경매 공부를 하면서 제일 먼저 접한 용어가 '근저당권'이었습니다. 쉽게 말하면, 대출을 받을 때 채권자가 돈을 안전하게 회수하기 위해 부동산에 설정하는 권리입니다.

근저당권은 단순히 '돈을 빌려줄게 대신 이 집을 담보로 잡을게'라는 의미입니다. 경매로 나온 부동산 대부분은 근저당권이 설정되어 있는 경우가 많습니다. 중요한 건, 경매 진행 시 근저당권 순위가 어떤지에 따라 낙찰 후 인수해야 할 권리나 비용이 달라진다는 점이었습니다.

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📌 2. 압류 – 국가나 기관이 부동산을 묶어두는 것

압류는 개인적으로 정말 헷갈렸던 단어 중 하나입니다. 처음에는 근저당권이랑 뭐가 다른지 잘 몰랐어요.

간단히 말하면, 압류는 세금 미납 등으로 인해 국가나 지방자치단체가 해당 부동산을 자유롭게 처분하지 못하게 묶어버리는 조치입니다.

예를 들어, 소유자가 재산세를 체납했다면 구청이 부동산을 압류할 수 있습니다. 이 경우 경매가 진행되면 압류권자는 배당을 받을 수 있습니다. 근저당권처럼 돈을 빌려주고 설정한 게 아니라, '세금 떼이기 전에 묶어놓는' 거죠.

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📌 3. 가압류 – 일단 묶어두기

가압류는 "아직 본소송이 끝나지 않았지만, 미리 묶어두는 것"이라고 이해했습니다.

실제로 돈을 빌려줬거나 거래상 문제가 생겼을 때, 소송이 길어지면 그 사이에 상대방이 재산을 빼돌릴 수 있잖아요.

그래서 재판이 끝나기 전에 임시로 부동산을 묶어두는 것이 가압류입니다.

 

가압류는 최종 승소하지 않으면 무효가 될 수도 있지만, 경매 입장에서는 경매 절차에 영향을 줄 수 있어서 주의 깊게 봐야 합니다. 특히 가압류 설정일이 빠른 경우, 인수해야 하는 문제가 생길 수 있어서 체크가 필수였습니다.

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📌 4. 말소기준권리 – 경매 물건의 핵심

경매를 공부하면서 '말소기준권리'라는 단어를 처음 들었을 때는 무슨 뜻인지 감이 잘 오지 않았습니다.

쉽게 말하면, 경매로 낙찰된 이후, 이 권리보다 나중에 설정된 권리들은 모두 소멸된다는 기준이 되는 권리입니다.

 

대부분 근저당권이 말소기준권리가 되는 경우가 많습니다.

경매를 할 때 이 기준을 잘못 이해하면, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 명도 문제가 발생할 수 있습니다. 그래서 저는 경매 물건을 볼 때마다 '말소기준권리 → 이후 설정된 권리 유무'를 가장 먼저 확인하는 습관을 들였습니다.

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📌 5. 임차권 – 세입자의 권리

경매 공부를 하면서 임차권에 대해 공부하는 것도 중요했습니다. 임차권은 말 그대로 세입자의 권리입니다.

주택임대차보호법에 의해 보호받는 세입자는 대항력, 우선변제권을 가질 수 있는데요,

이 부분이 경매에서는 굉장히 민감하게 작용합니다.

 

특히 '대항력 있는 임차인'이 있는 경우, 낙찰자는 해당 세입자를 인수해야 할 수도 있습니다.

대항력은 임차인이 "나 여기 살고 있어요!"라고 주장할 수 있는 법적 권리인데,

이게 있는 경우 보증금을 돌려주지 않으면 명도가 어렵습니다.

 

처음엔 '왜 내가 세입자 문제를 떠안아야 하지?'라는 의문이 들었지만, 경매는 이런 권리관계까지 함께 파악하는 게 기본이라는 걸 알게 됐습니다.

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📌 6. 배당요구 종기일 – 돈 받을 사람 손 드세요

경매 물건마다 '배당요구 종기일'이라는 게 있습니다.

간단히 말하면, 경매로 매각된 금액 중에서 '내 돈 돌려줘!'라고 주장할 수 있는 마감일입니다.

 

이 날짜까지 배당요구를 하지 않으면, 권리가 있더라도 배당을 받을 수 없습니다.

그래서 경매 물건을 분석할 때 배당요구 현황을 반드시 체크해야 합니다.

종기일 전에 배당요구를 한 채권자들의 순위에 따라, 내 인수금액이나 낙찰가 전략도 달라질 수 있으니까요.

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📌 7. 명도 – 부동산을 비우게 만드는 과정

명도는 경매의 마지막 관문입니다. 낙찰을 받아도 부동산을 실제로 인도받지 못하면 아무 소용이 없어요. 명도는 기존 점유자를 내보내고 부동산을 깨끗이 인수하는 절차입니다.

명도는 협의로 원만하게 끝나는 경우도 있지만, 협상이 안 될 경우 소송(명도소송)이나 강제집행까지 가야 할 수도 있습니다. 그래서 명도 비용, 시간까지 염두에 두고 경매 물건을 선택하는 게 필요하다는 걸 깨달았습니다.

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🔍 공부하면서 느낀 점

경매 공부를 하다 보면 처음에는 복잡해 보이는 용어들도,

반복해서 정리하고 사례를 접하다 보면 점점 익숙해진다는 걸 체감했습니다.

용어 하나하나가 경매 물건의 리스크를 판별하는 기준이 되기 때문에,

단순히 외우기보다는 '실제 사례와 연결지어 이해하는 것'이 훨씬 효과적이었습니다.

 

앞으로도 경매 공부를 이어가면서, 계속 새로운 용어들을 만나고 정리해 나갈 예정입니다.

저처럼 처음 경매를 접하는 분들도 용어에 겁먹지 말고, 하나씩 찬찬히 정리해보기를 추천드립니다. 🙌

 

 

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