📌 경매 입찰 전, 꼭 확인해야 할 5가지 체크포인트 – 실수 줄이는 셀프 점검표

 

 

 

“등기부 떼어봤는데도 뭔가 빠뜨린 건 없을까?”
“현장답사 갔다 왔지만, 뭘 봐야 하는지 잘 몰라서 그냥 사진만 찍었어요...”

경매 초보자라면 누구나 겪는 불안함. 저도 그랬습니다.

용어는 알겠는데, 막상 입찰하려니 머릿속이 새하얘지더라고요. 그래서 만들었습니다.

실수 줄이는 셀프 체크리스트!

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✅ 1. 권리분석 다시 보기 – 말소기준권리는 ‘시간’이 핵심

등기부는 봤지만 **‘말소기준권리’**를 기준으로 나머지를 분석하지 않으면 무의미합니다.

말소기준보다 빠른 권리들은 대부분 소멸하고, 이후 권리는 인수 위험이 있어요.
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✅ 2. 임차인 확인 – 대학력, 확정일자, 전입 여부 필수 체크

특히 주거용 부동산이라면 임차인 정보는 ‘돈이 걸린 문제’입니다.

전입일과 확정일자가 말소기준보다 빠른지 확인하세요. 실제 거주 여부도 현장에서 확인해야 합니다.

✅ 3. 현장답사 – 물리적 하자, 지역 분위기, 주변 시세는 직접 봐야

사진으로는 안 보이는 진짜 하자, 주변 생활 인프라, 건물 외관 상태 등은 꼭 발로 확인하세요.

오전과 저녁 분위기도 다를 수 있어요.

✅ 4. 감정가 vs 낙찰가 비교 – 최근 실거래가를 기준으로 판단

감정가는 기준일로부터 몇 개월 전의 시세입니다.

실제 낙찰가는 감정가보다 낮거나 높을 수 있기 때문에 반드시 ‘낙찰가율’ 데이터를 확인하세요.

✅ 5. 예상 수익률 계산 – 임대수익 or 시세차익 시뮬레이션

단순히 싸다고 입찰하는 건 위험합니다.

취득세, 수리비, 등기비용 등 포함해 예상 비용과 수익률을 엑셀로 시뮬레이션 해보세요.

이게 최종 결정의 기준이 됩니다.

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📌 마무리 – “체크 후 입찰하면 실패 확률이 확 줄어듭니다”

이 체크리스트만 기억하고 실전에 임해도, 초보자 실수의 80%는 피할 수 있습니다. 저도 입찰 전에 매번 이걸 반복해서 보며 마음을 다잡곤 합니다.

다음 글에서는 제가 직접 입찰에 참여했던 경험담을 소개해드릴게요! 놓치지 마세요 ✍️

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